Análisis de los nuevos requisitos de admisibilidad introducidos por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
El pasado día 25 de mayo de 2023, la controvertida Ley por el derecho a la vivienda fue publicada en el BOE. Con excepción de la Disposición Final Segunda (relativa a determinados incentivos fiscales aplicables en materia de IRPF), la precitada norma entró en vigor el pasado día 26 de mayo de 2023.
La Ley introdujo una serie de novedades de gran trascendencia práctica tanto en materia de derecho sustantivo como de índole estrictamente procesal.
De todas ellas, en nuestro análisis queremos destacar la modificación del artículo 439 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en lo que se refiere a los requisitos de admisibilidad de determinadas demandas en las que se pretende la recuperación de la posesión de una finca, como es el caso, por ejemplo, de los procedimientos de desahucio.
Desde el pasado día 26 de mayo de 2023, además de indicar en la demanda, entre otros, las circunstancias concurrentes que podrían permitir (o no), la enervación del desahucio, el Juzgado inadmitirá aquellas demandas en la que no se especifiquen las siguientes circunstancias:
- si el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante. Esto es, la parte actora tendrá que investigar por su cuenta y riesgo si el ocupante ha destinado el inmueble ocupado a vivienda habitual.
- si el arrendador ostenta la condición de gran tenedor de vivienda (concepto que deberá ser analizado con sumo cuidado caso por caso en función de la ubicación del inmueble y de su potencial emplazamiento en una zona de mercado residencial tensionado). En el supuesto de que la respuesta sea negativa deberá aportarse una certificación emitida por el Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades y derechos que el arrendador ostente a su nombre. Por tanto, la parte actora tendrá la carga de probar su condición (o no), de gran tenedor de vivienda.
- si el inquilino se encuentra (o no), en situación de vulnerabilidad económica, siempre y cuando el arrendador ostente la condición de gran tenedor de vivienda. En otras palabras, el arrendatario no deberá siquiera alegar (y menos aún probar), dicha situación de vulnerabilidad, sino que, por el contrario, corresponde a la parte actora la obligación de acreditar, de forma previa a la interposición de la demanda, la situación económica en la que se encuentra el arrendatario.
Este requisito procedimental podrá cumplirse mediante alguno de los siguientes medios de prueba:
- Documento acreditativo, de vigencia no superior a 3 meses, emitido con el previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes;
- Declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de 5 meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de 2 meses desde que presentó la solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.
- Documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica. Este documento no podrá tener una vigencia superior a 3 meses.
- Que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación en el caso de que la parte actora ostente la condición de gran tenedor, cuando el inmueble constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
Como colofón, cabe concluir que la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda obstaculiza o dificulta, en gran medida, los procesos de desahucio de las personas vulnerables, dado que condiciona el ejercicio de dichas acciones al cumplimiento de toda una serie de presupuestos procesales que, en la práctica, implicarán un trabajo previo a la interposición de la demanda a cargo de los propietarios o legítimos poseedores (y a su costa), de inmuebles destinados a vivienda habitual, al objeto de que la misma reúna los nuevos requisitos procesales establecidos en la citada normativa.
TKL Abogados cuenta con un equipo altamente especializado en Derecho inmobiliario y procesal, avalado por una amplia y contratada experiencia en procedimientos judiciales de desahucio.
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